贾康：打造房地产业健康发展长效机制的思路和要点

发布日期：2024-09-19 20:24

来源类型：梓开工作室 | 作者：皮特·安蒂克

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本文系贾康先生在中国地产时代百强论坛上的发言，广州，2021.11.16

参加论坛的各位领导、各位专家、各位嘉宾、各位媒体朋友大家好！

很高兴能够有这个交流的机会.按照约定，我要谈一谈与我们“地产时代”这个概念密切关联的房地产这个主题下我的基本认识：围绕着中央“打造长效机制”这个重要概念，讲一下作为研究者多年关注这个问题的一些研究心得，我怎么看待相关的思路和要点。

房地产在我们的国民经济中间究竟扮演什么角色？从概念来说，房地产现实的形态大概可以分成四类，工业的、商业的、住宅的和特殊的（一般而言行政、国防等等属于这种特殊类），四大类的房地产业界，主要指土地和建筑物为经营对象从事相关开发建设、经营管理以及派生的装修服务等等，这是一个综合性的产业。一般认为它可以归属为第三产业，就是带有服务业特征，它又有先导性、基础性、带动性，也有一定的风险性，也被称为不动产业、物业等等。房和地具有整体性关联，不可分割，任何建筑物作为不动产一定坐落在一个地皮上。

房地产业在现实生活中间，我们搞社会主义市场经济，必然是有市场主体介入的一个业界。在国民经济中间应该讲它又是基础产业，实现中国的现代化战略，它注定是一个支柱产业，随着工业化、城镇化、市场化、国际化和信息化，在经济起飞和升级发展过程中间，所谓支柱，就要起到支撑全局的功能作用。在整个国民经济中，这个业界的比重，会有一个比较长期的上升过程。发展速度上，国际上有一条总结一般经验表述出来的纳瑟姆曲线，把城镇人口和总人口比重作为城镇化率的指标，纵轴表现为城镇化率水平，横轴则是时间轴来看这个发展过程。一般经济发展可先划出比较初期的阶段，然后发展提速，比如中国改革开放以后，我们是迎来一个经济起飞过程，从初期的发展阶段走到经济起飞阶段，便有一个在与房地产相关的城镇化、不动产更多形成、城市人口增加的过程中，有一个快速发展阶段。再往后，会有一个稳定发展阶段，大概三个阶段。国际经验表明，在城镇化率达到30%之前属于第一阶段，30%到70%区间属于第二阶段，70%以后属于第三阶段。

中国改革开放初期就是10%多一点，现在这个水平已经大大提高。有两个指标：一个是我们过去都知道的“常住人口城镇化率”，现在已经高到65%以上；再一个，我特别看重的没有水分的“户籍人口的城镇化率”，在中国仍然只有44%高一些。换句话说，14亿中国人里边的大多数，还没有取得城镇户口，这是我们的基本国情。我们现在所处的城镇化快速发展阶段，时间上又可分成加速期和减速期，它是一个浅S型的曲线。中国现在如果按照65%，是已经到了减速期，快速发展阶段要接近完成了，其实绝对不能这么看。我们想一想常住人口里边，合在一起前面改革开放40年，是约3亿人从农村区域进入到城市，北上广深这样的一线城市是首选目标，其中很多人可以在这些地方工作、生活20多年、30多年，但其中绝大部分人还没有拿到城市的户口，自己和家庭成员的住房、教育、基本医疗保障等等方面，得不到一视同仁的均等化待遇。不是我们故意要歧视他们，是这些区域整个发展过程中的有效供给，不足以支撑着我们给他们提供这样的待遇。北上广深这样的中心城市，如果政府稍有一点儿放松户籍管理的态度，那么马上外面会有潮水一般的人们要涌入，当地政府是完全招架不住的。这说明，绝对不能把常住人口的城镇化率看作中国真实的城镇化水平，欠账还非常明显。在我看来，中国真实的城镇化率水平，现可以看作在50%上下，或再略高一点儿。要走完快速发展阶段，按照国际经验，后面还有约20个点，我们一年往上走1个点，还要走20年。

在疫情发生之前，通常大家所说的一二三线城市，随着城镇化发展的过程，房市成交的均价曲线表现出来，是实现了三波上涨。一开始，2010年以后，2011年、2012年的时候，三条曲线高度一致，后有一个回调，2012年下半年开始重新热度上升，这个时候“冰火两重天”的特征就已非常明显，一线城市冲得非常高，以后有一个回调的过程，2014年触底时，三条曲线又比较接近，2015年以后再次冲高。

那时首先是深圳，在北上广深里边带头往上冲，这个上升过程的曲线非常陡峭，2016年有所调整以后仍然冲高。对此，中央要求明确加强调控，于是推出了“930”新政。这也使得一线城市的曲线掉头向下。这个过程中，二线城市的热度是明显跟着上升，三线城市启动晚一点，也是上升曲线。这反映了成交的均价所表现的房地产业的景气水平，有走向的一致性，同时又有了2011年以后分化的明显特征。现在看来，如果前面2010年那时候也算是一个小波动，后面还有两次大波动。今年上半年，这个曲线走高后，主要压力又在深圳等地方表现出来了。深圳目前不光是“限购”和“限贷”，而且是“限价”了，但副作用十分明显，误伤刚需和改善性需求，还催生弄虚作假。

我们如把全国几百个城市放在一起，2010年到2019年，看三种成交均价：商品房、住宅商品房和其他商品房，看起来总体来说还是一个上扬曲线，特别是商品房和住宅商品房是明显上扬的曲线，印证着我说的中国城镇化高速发展阶段还远远没有走完。由于中心地段地皮的自然垄断性造成了地皮上面的房地产、特别是老百姓要过好日子需要的住房是一个总体而言的卖方市场，虽然已经出现冰火两重天这样明显的差异，但是回到几百个城市的均价上，还是这个样子。

光看这个均价，只能帮助我们形成认识中国房地产还有很大的成长性、房地产业作为支柱产业的客观依据，但不能把这个均价作为我们投资的依据：一定要看你考虑的、你要出手的那个投资是在哪条线、哪条线的哪个城市、哪个城市的哪个地段、哪个地段的哪个类型？但全局而言，房地产重要性确切无疑地表现为中国现代化事业必须弥合二元经济的过程中，它支撑着全局的基础性供需互动。

相关特征，首先是由于地皮的自然垄断性，中心区域土地供不应求，从一线城市开始看，其他一些好的二线城市、人气旺的地方，最容易出现的，就是供不应求。虽然在波动中间，但是仍然可以观察到，哪怕是低迷的阶段，好的地段的房产仍然是最抗跌的。

接着说一点儿理论分析：对房地产虽然存在概念上的争议，但我基本的看法是，它也是实体经济。因为经济学里讲实体经济和非实体经济，主要是划在金融和其他产业的这个边界上，金融可以认为不是实体的，而其他都可以认为实体，而实体经济里面，确实又有不同的类别。在实际生活中，中国由于发展过程中间，房地产的卖方市场特征，往往容易被赋予比较强的金融属性，抵押它比较可靠，银行愿意拿住这个，往前看，随着时间轴最大概率这个抵押物它不会缩水，反而会升水，财富管理上追求迅速增值、融资炒作，都跟着这个金融属性在房地产概念上附加上去了，所以就出现了先前所说的“泡沫化”，而且确实也出现过有肆无忌惮的炒房动机情况下，“炒房团”式的畸形的市场过热。

同时，我们要注意，房地产这个概念之下，还有一个重要的部分，是属于“权益-伦理型公共产品”的一部分。比如“住有所居”和“社会政策托底”相关的那个对于低端人群的保障条件，已是现代社会里大家都公认的一种权益和伦理性的公共产品，它不符合严格的公共产品定义，因为一个具体的住房，消费上有排他性，受益上有竞争性，但又要作为一种特殊供给品，必须把它放在基本生活保障的重要内容之中。

实际上，怎么样形成长效机制？如果从房地产税来说，它也是从地方政府辖区的资源基础上形成的、每年源源不断都有的稳定收入，那就应在广义的“土地财政”概念里边，应该把这个关系理顺。在总体来说，在住房“双轨”统筹的同时，在商品房的这个概念之上，一定要尊重和遵循市场规律，掌握好这里边的基本逻辑关系，防止一些行政习惯思维来限制我们对于房地产以后怎么样走向长期良性循环的想象力和认识能力。

有人说房价上涨就是因为货币投放过多，你控制住货币就解决了问题，这个认识不对。货币的投放和房价上涨有一定关系，但是如果货币比较充裕的话，为什么有些东西它就是不涨价，而房价首先会涨？还是供不应求，这也是由市场运行的基本供求规律所决定。

房地产税改革现在大家都知道正是这一段时间热议的改革，有中央明确指示的一个重点任务。实际上双管齐下：一方面积极稳妥推进立法，另外一方面要做好改革试点工作，我们可以拭目以待。这样一个改革到底想实现什么目标？我认为房地产税改革它的正面效应是多方面的，它的政策目标的设计里面，一定考虑所有的正面效应，所以它是一组目标簇，不是一个单一目标。你非要让我说其中哪一个，我说一个都不能少。比如它可以促进房地产业的沉稳和健康，明显可以遏制炒作，在房地产税施加了持有成本以后，炒作就不能像原来那样展开了，而且可以防止市场的大起大落，可以减少房屋的空置，可以提高土地集约利用程度；它还可以优化再分配，就是配合中央说的促进共同富裕，属于再分配环节直接税里面一个重点的制度建设任务；它又关联分税制在中国省以下怎么解决于深化改革中落地的问题，直接对应到地方税体系建设和地方政府自己职能转变内洽的一个财源建设；它还可以在提高直接税比重的同时，降低社会总体的税收痛苦程度；它还会催化从社区、基层开始的公众事务、公共资源配置的民主化、法治化机制培育。所有的正面效应都值得我们期待。

这种制度建设当然要遵循客观规律，也要有我们力求的可塑性，就是我们在顺应规律、看到大方向以后，要有所作为，冲破阻力，使标本兼治、治本为上的长效机制，一定要落到基础性制度建设里面。这个基础性制度建设我认为至少是土地制度、住房制度、投融资制度和房地产税的配套改革啃“硬骨头”的任务。中央已经在这几年反复强调“思想再解放、改革再深化、工作再抓实”，这对应到个领域里面，显然一下凸显了它的现实意义。我们怎么样能够真正解放思想，把重庆已经做了多年的土地制度改革的地票试点和投融资模式方面的创新经验更好地做总结，扩大这方面的推广；怎么样能够在住房“双轨”统筹的概念之下，更好地处理保障轨上的具体形式，比如说要有公租房、共有产权房，还有商品房轨道上面，还要注重有租房市场的发展、要有更规范的长租房，不只是简单的完全产权房的供给问题。各个地方一定要在冰火两重天的格局之下，区别对待，“一城一策”。

我自己特别愿意强调，我们按照供给侧结构性改革的精神，要注重放松供给的抑制和约束，更好地增加有效供给，来满足人民群众美好生活的需要。

房地产税的改革，要通过进一步推进，逐步发挥出来越来越充分的正面效应。也有一些对它的疑问。多年来社会上流传说，国外是土地私有制，所以能搞房地产税，中国土地都是国有的，所以搞不了，这不对。国际经验表明，像英国等老牌资本主义国家的土地，有私有也有公有，公有的有国有的、也有地方公共或团体所有的，但英国所称的市政税即房产税，是一视同仁地把所有地皮上面的住房没有区别地全覆盖了，最终的产权在谁手里，不妨碍这个税的推出。有人说这个税基评估太复杂了，中国人做不了，这完全是说的外行话。我们最开始做这个改革试点还不是上海、重庆，是更早时候全国开始选了6个城市、后来10个城市，有代表性地做了物业税模拟空转的试点，就是解决税基评估等问题。2018年所有的不动产登记通通到位，信息上没有任何障碍，具体的技术和方法要借鉴国际经验，我们自己也要进一步完善，但绝对不会成为硬障碍。

还有一个问题是小产权房，确实在中国这个问题比较棘手。可有两种选择，一种选择把它暂时放在一边，推进改革试点的时候另议。另外一个，积极借鉴深圳经验逐步分类解决。深圳已经把所有地皮归于国有，在终极的国有土地所有权上，已经有初步的经验，以政府和社区、社区和住户（原住民）双层两级谈判，找到解决方案，分类处理，方案谈判一劳永逸，利益可以逐步兑现，这个有很好的借鉴意义，我觉得如果有条件的话，要更积极地考虑。

这些看法请批评指正，谢谢大家！

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贾 康 简 介

第十一届、十二届全国政协委员、现任全国政协参政议政人才库特聘专家，华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。是北京、上海、福建、安徽、甘肃、广西、西藏等地方政府特聘专家、顾问或咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、中央社会主义学院、南开大学、武汉大学、厦门大学等多所高校特聘教授。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。1995年享受国务院政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受党和国家领导同志之邀座谈经济工作。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员、国家发改委PPP专家库专家委员会成员。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长，第二届理事会期间任首席经济学家），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》、《供给侧改革：新供给简明读本》以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017年后又撰写出版《供给侧结构性改革理论模型与实践路径》、《供给侧改革主线上的未来财税》、《财政学通论》等多部专著。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学科学6268种学术期刊700余万篇文献的大统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。