房租收益高过存款利息，你愿意买房还是存钱？

发布日期：2024-09-18 16:19

来源类型：中国日报网 | 作者：宋德广

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最新统计数据显示，我国的房租回报率开始历史性超过银行存款利率，这是否意味着，房价下跌之后，我国的房子开始具有投资价值，做房东收租是一个好的投资选择呢？

按照诸葛找房的数据，今年上半年，我国重点50城的租金回报率为2.03%。而当前我国一年期存款利率只有1.35%，3年和5年期存款利率也不到2%，这就意味着，我国的房租回报率已经全面超过了存款利率，这在历史上还是第一次。

过去20多年，中国房地产的一个显著特点是，房价上涨过快，导致房租回报率偏低。比如一线城市的租金回报率只有1.5%左右，二线城市租金回报率大概2%出头。在我国存款利率还没有下降之前，利率远远高于当时的房租回报率。

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从国外成熟市场来看，房价和房租之间通常保持一个合理的比例，租金回报率（住房租金/住房总价）通常在4%以上甚至更高。一个合理的租金回报率，是判断房产是否值得投资的重要依据。对于房东而言，仅靠租金收益，也可以获得相对不错的回报。但在我国，租金回报率长期处于失真状态，对中国的房东而言，如果仅靠租金回报率，不仅跑不赢通胀，甚至跑不过银行存款。

我国房租回报率之所以一直很低，并不是房租的绝对值低，而是被高房价所拖累。因为房租回报率的公式是（住房租金/住房总价），由于我国房屋总价这个分母过高，所以导致租金回报率就偏低，尤其是房价奇高的一线城市，租金回报率也就更低。比如北京市一套1000万元的房产，按照1.5%的回报率来算，一年的租金回报率大概为15万元。如果持有1000万元现金，在前几年大概能带来40万元的无风险收益。所以，如果仅以租金来看，持有房产的回报率是比较低的。

不过，对于房东而言，投资房产主要是看中房价上涨带来的房产增值，对于租金回报率并不是很在意，所以，即使房租回报率一直比存款利率还低，很多人也能够坦然接受，在房价面前，租金只是小钱。

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那么，为什么今年房租回报率突然历史性超越了存款利率呢？这主要是因为房租和存款利率之间的此消彼长所带来。

从房租来看，租金其实并没有上涨，甚至还出现小幅下跌，但是租金回报率反而上升，原因在于，在（住房租金/住房总价）这个公式里面，住房总价这个分母下跌的更多，所以导致租金回报率出现上涨。假如房子价值500万元，一年房租租金为10万元，租金回报率为2%，现在房子价值跌到了400万元，在租金不变的情况下，租金回报率上升到2.5%。这就意味着，如果未来房价继续下跌，租金不变的情况下，我国的房租回报率还会继续上升。

从存款利率来看，最近十几年，我国利率最高峰出现在2011年左右，当时一年期存款利率为3.5%，3年和5年期大概分别为5%和5.5%，存款利率远远高于房租回报率。但是最近几年，我国存款利率快速下降，从最新的国有大行挂牌利率来看，无论是1年期还是3年、5年期，利率全部低于2%，存款利率进入创历史记录的“1%”时代。也正是随着存款利率屡创新低，房租回报率实现了历史性反超，首次超过了存款利率。

随着我国存款利率进入“1%”时代，对于普通民众而言，由此带来的最大冲击就是，无风险和低风险的投资收益越来越低，投资渠道越来越少，手中的闲钱无处可放。随着房租回报率超过存款，是否意味着，住房开始具有了投资价值，靠房子收租可以成为一个理想的投资方式？

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在很多发达国家，房子租金是住房投资价值的重要组成部分，即使房价不涨，仅靠租金收益也能获得较好的回报。但我国住房的投资相对比较畸形，投资价值主要取决于房价涨跌，房租只是副产品。也就是说，租金的高低，对于住房投资价值的影响非常微弱。

现在的房租回报率虽然有所提升，但是房价处于下跌通道，所以，如果仅仅因为房租回报率上升而买房，虽有租金回报可以跑赢存款利率，但是房价下跌带来的损失，远非租金收益可以弥补。如果以租金回报率来决定买房，在当前的楼市背景下是捡了芝麻丢了西瓜。

所以，现在存款利率虽然一降再降，甚至跌到了史无前例的“1%”时代，但是，民众的存款规模依然保持增长。今年上半年，我国人民币存款增加11.46万亿元，6月末的人民币存款余额295万亿元，同比增长6.1%。由于没有更好的投资途径，即使存款利率再低，很多人还是将钱存进了银行。

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而从住房销售情况来看，虽然房价已经持续大跌，房租回报率比存款利率还高，但是住房销售依然低迷。今年上半年，我国新建商品房销售面积同比下降19%，销售额下降25%。今年上半年，我国的个人住房按揭贷款同比下降37.7%。民众对于买房这件事的热情已经越来越低。

一边是银行存款依然高位增长，一边是住房销售加速下跌，这两组数据的对比，说明对大部分普通民众而言，对于安全性的追求，远远高过了对于投资回报率的追求。