抛售砸盘和积极收储的现象同时出现？怎么看中国楼市这魔幻一幕？

发布日期：2024-09-18 22:14

来源类型：百度健康 | 作者：田村円

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这是熊猫贝贝的第2610篇原创文章

这篇文章，回归本行，和大家聊点主流舆论和互联网上不容易看到的，当下正在发生的，关于中国楼市的一些魔幻现实。

2024年以来，“防风险”“去库存”成为房地产领域主要任务。

7月30日国家高级别会议再次提出要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，结合各地今年以来去库存举措来看，收购存量商品房用作保障房已是当前政策主推的“去库存”方式。

据市场机构统计，目前已有超过60个城市发布相关收储政策，尤其是“5·17”楼市新政以来，多地加快出台政策鼓励国企收储已建成未售新房。

关于政府联合国企下场收储存量商品房这个事情，其实本号已经有多篇文章进行了梳理和分析，这里就不多赘述。

当然，政府收储存量商品房这个事情，也被很多利益关联，鼓吹房价还要上涨的群体，进行了各种花式吹捧和预期炒作。

但是，就在“政府收储存量商品房”这个舆论热度的另一面，却出现了异常魔幻的一幕：

主流宣传和市场都等着国企下场收房子，但是各地国企竟然悄声无息的反向开始大量抛售房产，进行集中砸盘了？

买房子是不积极的，卖房子倒是有门道的。

这个世界其实很少有真正意义上的“魔幻”说法，经济社会，谈钱不俗，一切行动和现象的背后，都是利益在驱动的。

而地方国企在当下这样一出“心口不一，背道而驰”的动向，以及对应的经济逻辑和现实考量，包括释放出来的一些趋势信号，其实非常值得重视。

外行看热闹，内行看门道。这事儿，不简单，值得拿出来和大家好好讨论研究一下。

这篇文章，就将基于2024年最新的国企集中抛房的动向梳理，结合“超80城支持国企等收购存量房”的舆论风向，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，深入挖掘貌似背道而驰，甚至堪称魔幻的两个动向背后的因果逻辑和关键本质，并对后续中国房价和楼市的几个可能走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

1

楼市隐秘大户出手：国企抛盘甩卖房产，具体是怎么一回事？

当下应该很少有人知道中国楼市的一个最新动向，那就是全国各大城市在房产交易市场挂牌的二手房数量正急剧上升。

以广州为例。从去年 8 月到 12 月，每月都有 180 多套二手房在市场上等待买家。

特别是在 12 月份，这一数字上升至 355 套，令人难以置信。而今年上半年，即 2024 年 1 月至 6 月，广州的二手住宅数量同比增长了一倍多，达到 763 套。

这什么情况？原本就是低迷收缩的楼市，怎么突然出来这么多二手房？

更关键，数量不是问题，价格才是亮点。

7月中旬，广州产权交易所网站上线了一批房产，共计55套，总转让底价约1.42亿元，产权属于广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局，这些房产已于8月19日成功成交。

事实上，这批房源并非首次挂牌。

2024年2月18日，这些房源已经甩卖过一次，总价约为2.2亿元，每套总价约367万~482万元，折算单价约3.8万~4.1万元/平方米。

此次二次挂牌，总价下调了超过7000万元，相当于打了65折，均价降至不到2.6万元/平方米。

半年不到，打折近半，这就很有看头了。

各位可知这个楼盘2020年这个项目在市场上的上市价是多少？

4.6万/平，从最高价到现在基本上已经对折了。

就算对比现在项目在售约3.8万/㎡的价格，还是打了近7折。

这批房产是属于番禺区人民政府的，并且打折力度比较大，所以市场上比较轰动。

但实际上吧，在抛售房子的国企远远不止这些。

而在广州主城区，不少国资单位也隔三差五放出不少笋盘。

6月份，广州轻工工贸集团有限公司挂出越秀老牌学区房锦城花园11套住宅，底价600万起。

要知道，目前锦城花园的挂牌量也不过60多套。而轻工工贸是一口气增加了1/6的房源。

这个集团还是旁边另一个学区盘东风广场的大业主。

6月份，还曾挂出6套东风广场的房源，底价739万起。

除了在网上挂牌，他们还试过更朴素的卖房方式——

在小区里摆摊卖房。

可以说抛售变现的心态是非常积极明显了。

广州国企抛售房产这个动向，比较有代表性，而且，还不是现在才开始：

去年8月、11月、12月，国企在广州产权交易所二手房（不含车位）挂牌数量均超过180套，也是去年挂牌数较多的三个月。其中，12月的挂牌量达355套，是当年3月（35套）的10倍。

去年全年，有5个月单月的挂牌量低于100套。再看今年，仅1月份的挂牌量低于100套。今年1—6月，广州产权交易所二手房的挂牌量达到763套，是去年同期（333套）的两倍多。

如果将车位纳入统计，今年1—6月，挂牌的房产（含车位）达1191套，挂牌金额达42.56亿元。

从广州产权交易所网站的批量资产转让项目发现，广州轻工工贸集团有限公司、 广州机场建设投资集团有限公司、广州铜材厂有限公司、广州从化城镇地产开发有限公司、 广州地铁集团有限公司等17家国资平台均有多套房源挂牌转让。

整体来看，今年国企出售二手房的积极性更高。

不仅仅是广州，2024年以来，在产权平台和其他渠道，国企抛售房产，是普遍现象：

北京市朝阳区住房和城乡建设委员会名下的中国铁建国际城，之前房屋一直在空置，从去年下半年起就开始抛售上百套住宅，面积在74平方米到101平方米，底价从633万元到864万元不等……这个动作，到现在为止还在持续。

济南国资委下属的济南城市发展集团资产运营管理有限公司，也曾发布过一则房屋营销代理服务项目招标公告。其中房源共计超1300多套，经测算总价大约在28亿。

还有福州也在陆续出售国资平台旗下房产，如闽江学院挂牌转让了14套住宅，长乐区领航土地房屋开发有限公司公开拍卖50套商品房；

除此之外，杭州上城区的城发云锦城也拍卖了一波又一波。

总之就是一句话，

各地的国企都在做“抛售房产”这个整齐划一的动作。

这些都可以查的到的，自然，肯定还有不在公开市场进行的抛售和交易，这个规模和趋势，不开玩笑的。

相比国家队下场收购商品房的资金，各地国企抛售的资产体量不算大，加起来远不到百亿。

不过具体到地方市场而言，影响差别就大了去了。

况且，国企抛售房产不是一次性动作，而是持续性的。

也就是说，未来还会有国企手里的房产往外抛。

而且，可以理性预见的是，随着市场的压力持续增加，在房价打折这个事情上，国企肯定还有进一步的调整空间。

事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然。

2

超80城支持国企等收购存量房，国家队“收房”进度如何？

2024年以来，“去库存”成为了房地产行业的一项重要任务。“517”新政设立保障性住房再贷款后，地方国企“下场收房”动作不断。7月30日中央政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，保障性住房“以购代建”已成为当前政策主推的“去库存”方式之一。

据媒体统计，截至目前，超过80个城市宣布支持国有平台企业等收购商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周转房等。其中，至少36个城市已经发布征集房源的公告。

但实际上，目前，多数城市的存量房收储还在筹备和房源征集阶段，已完成收储甚至已转化为保障房并投入运营的城市并不多，仅有重庆、福建省福州市等首批租赁住房贷款支持计划的试点城市，项目大多用于配租而非配售。

值得注意的是，国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等问题。

而从资金表现上来看，其实能说明很多问题：

2023年1月中国人民银行就拿出1000亿元用作租赁住房贷款支持计划，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房，试点城市包括重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市，但最后只完成了200多亿元。

2024年5月，又来了3000亿再贷款额度：

但是据中国人民银行公布的数据，截至今年6月底，保障性住房再贷款余额为121亿元。

3000亿的额度只用了121亿，二十分之一都不到，显然，地方政府和国企对这桩“借钱去做的生意”，没有多少动力和兴趣。

经济社会嘛，只要有利可图，有确定性，别说需要借款，就是没有条件，困难重重，也拦不住想要赚钱的心的。

当然，这样的进度和效率，并不妨碍舆论和互联网热火朝天的预期炒作，是不是？

从现实来看，“超80城支持国企等收购存量房”这事，实际上还是八字还没有一撇的状态，后续走向，保持关注就是了。

3

本质分析和趋势研判：为何会出现完全背道而驰的国企行动？后续影响，该怎么看？

客观来说，当下的情况，还是很魔幻的。

现在的主流明明是国家队下场收购商品房，主张的就是一个去库存、稳市场。目前，国家队收购商品房的力度再次加推，都已经下沉到了县级市场。

一边是收购商品房，而另一边又抛售自己名下的存量房产。

这怎么搞起精分来了呢？

国企资产，都有国有资产的头衔，明显抛售比收购更有动力，这就很有看头了。

说实在话，国家队下场收购商品房和国企抛售房产并行的画面，本不该在眼下这个节骨眼出现，真的有亿点点违和。

但在国家队下场收购商品房的大背景下，还是有国企顶着舆论压力抛售房产，只能证明一点——

国企们的日子真的不太好过。

国企名下有太多资产与房产相关，而如今正是市场下行，房价下跌的时期，这意味着国企手里的资产也在面临着贬值的风险。

于是，出售手里的房产对于国企来说，也是必须要做的事情。

况且，当下还是房产政策最为宽松的时期。限购的放开、两成首付、3字头的利率，这些政策的叠加创造出了一个相当友好的窗口期。

当前，很多房东、投资客都趁着这个节点出货，国企们自然也不甘示弱。

而从利益的角度来看，杀头的生意有人做，亏钱的买卖无人问，国家鼓励地方政府和国企收储存量商品房这件事缺乏主动性，最大的原因，还是在真正经营的主体眼中，当下的房价还是太高了。

一个租售比都不能覆盖贷款成本的重资产生意，除非租售比能实质性碾压成本，才会有积极性。

也从侧面证明了，当下中国，包括一线头部城市，房价的泡沫风险问题。

所以，口号宣传说的是“收储”，手上的动作是“抛售”，其实并不复杂。

关键是，国企这种抛售意愿远远强于收购的动作，对接下来的国内楼市和房价，恐怕不是什么好信号。

这东西跟股票一样的，散户一个两个是砸不动市场的，成交价也就几毛几分钱在那边晃悠，但是一旦有主力想套现，它手里的货多，把货全部扔到市场，只有降价才能成交，于是股价会放量大跌。

更重要的是，A股还有个涨跌停限制，但现实中房价却没有。

也就是说，像这种国有资产主力手头的货越多，未来会砸得越凶残，整条街的智商都要被拉低了。

现在房价这么跌，下行压力持续加大，肯定有这些国企的一份功劳。

理性研判，未来国企带头砸盘的行为只会愈演愈烈，说明国企们并不认为2024年的当下房价已经筑底，并且情愿大规模降价也要把房子抛出去。

资产贬值的风险之下，不择手段地跑路是必然，李嘉诚不也是这样吗？

在主力抛售砸盘的形势没有转变以前，实际上是没有任何反弹行情想象力可言的。

股市是这样，其实楼市也是这样。

大家细品。

写在最后：

透过国企抛售甩卖房产这个动向的梳理和分析，能够得出哪些结论？

文章最后，基于以上的梳理和讨论，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考：

首先来说，第一个问题：国企的这些抛售房源对普通购房者来说，有笋盘和便宜可捡吗？

答案是没有，不能说完全，但是基本真正的普通人不可能捡到这种便宜。

国企挂出的房源，虽说位于好地段，好学位，还有市中心的不少，但楼龄普遍不小。

毕竟国资企业“囤房”这种操作，因为“退房令”的原因，近些年已经很少了。

大多数情况下，国企不比个人卖家，没法为了卖房大幅降价，被套上个“国有资产流失”的名头。捡漏的机会不大。

所以，一般都是打包销售，让市场资本和民营资本一次性实现转让，和市场资本这个级别的玩家去抢利益，对于绝大多数普通人来说，恐怕不太可能。

其次，国企抛售房产的价格，和收储的价格，是当下楼市最真实，也是最值得重视关注的两个价格。

前者，会持续逼近真正的市场底部价格，当然也会对当下的房价产生冲击；

后者，其实是资本测算的安全资产价格，也就是从租赁物业角度买了一定有钱赚的价格。

这才是中国房产最真实的价格体现。

大家可以仔细体会一下。

然后，在市场博弈没有稳定以前，对于绝大多数个体和家庭而言，最好的策略，就是持币观望，保持定力。

国企和和绝大多数炒房投机群体以及资金，持有物业的区别：

收房子的成本极低；持有体量大；舍得“贱卖”房产。

在中国，能去接盘国企的房子的，也不会是一般的资本玩家，至少也是个关系资本。

这种级别的资本游戏里面，普通人想要牟利，难度不亚于火中取栗。

不要栗子没拿到，还引火烧身，得不偿失。

最后，在国企主力，以及上市公司这样“隐形炒房大户”手上的房产没有抛售完成以前，市场价格没有实现稳定以前，以及收储工作出现实质性推进信号以前。

不要考虑在房子上能挣钱这件事。一旦国企把房子抛到二手市场中，那么其余玩家只能含泪调价。这个结论应该没有任何争议。

打价格战，炒房投机群体和市场资金在国企面前只有一败涂地的份。

永远不要在裁判下场比赛的环境中，想要争取什么成绩和突破。

如果有人持有的是一套中规中矩的房子，普通地段、普通户型、普通品质，那么很可能就被“狙击”到了。

因为国企有太多太多这类中规中矩的房子了，唯一不同的是，这些房子在它们手里能卖得更便宜。

届时，很多人的房子将会遭到房价和租金的双重暴击。

新一轮的楼市风暴和变局，不是即将到来，而是在悄然无声之际，已经开始了。

神仙打架，凡人要懂得躲避蛰伏，生存，安全，才是最关键的。

以上，就是对2024年在舆论和现实中出现的，中国楼市非常明显的背离和反差动向，进行的一次专题梳理和讨论研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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